宅基地有偿退出怎么退关于泽州县宅基地制度改革试点的调查【消息】

发布时间：2020-09-15 19:15:02 阅读：次来源：乳胶枕厂家

泽州县大阳镇刘家庄在村子的东边有一块宅基地，这里在清朝年间比较繁荣，紧邻官道，是南来北往人们的歇脚处。后来随着经济发展，人们出行的选择越来越多，这块区域也渐渐静寂下来。直到21世纪初，人们陆陆续续从这里搬走了。人越来越少，草就越来越多，再加上房屋年久失修、坍塌严重，成为一块闲置宅基地。2017年，刘家庄抓住宅基地制度改革试点的契机，对这块宅基地实施了有偿退出。图①为宅基地退出前，杂草已经将房子围困了。图②为宅基地退出后，村集体对土地进行了复垦，验收后可进行指标交易。

2017年，泽州县承担了全国农村宅基地制度改革和全省闲置凋敝宅基地整治盘活利用试点，南岭、大阳等7个乡镇17个村进行了宅基地试点退出整治，共退出宅基地496户，整治复垦土地503亩，为探索宅基地有偿无偿退出，复垦土地指标交易，盘活利用宅基地迈出了坚实的一步

充分尊重历史、现状和民意，四种情形可退出宅基地

泽州煤铁资源丰富，工商业自古比较发达。进入20世纪后半叶，“五小工业”在70年代发展繁盛，乡镇企业兴起于80年代，90年代小有成就。但是，随着社会经济统筹发展，产业结构升级转型进入新阶段，土地、环境压力越来越大，而一些废旧厂矿用地占用了大量土地。如何盘活利用，成为一大难题。

南岭乡位于泽州县西南部，境内山峦起伏，山、丘、垣、沟、坡、梁纵横交错。总面积不过70平方公里，想从一个村子到另一个村子，开车至少要走一两个小时。小谷堆自然庄是东沟村的一个自然村，背靠大山、面向深沟，在半山腰的有限土地上，盖起了几座土木结构的院子，每个院子里都住了好几户人家。沟对面，是祖祖辈辈在这里生活的人们开垦出来的、零星的土地。为了种这些地，他们必须走上十几里绕过野猪沟，也就是他们面前的这条沟。瘠薄的土地，靠天吃饭，肩扛人拉，再怎么辛苦也很难改善生活条件。于是，搬出小谷堆的人越来越多。后来，成了空壳村。

2017年，泽州县开展农村宅基地制度改革试点，小谷堆探索了宅基地的有偿腾退及复垦利用。张建军是南岭乡乡长，为了盘活利用这些闲置宅基地，优化南岭生产生活生态用地布局，促进乡村有效治理，他用半年时间详细调研了27个行政村，哪些适合建设？哪些适合退出？已经全部搬离的小谷堆人选择了有偿退出。东沟村党支部书记常小军告诉记者，“按照一间房屋200元的标准，16户一共拿到了6万元补偿款。”

刘家庄是大阳镇的一个村子，自然地理条件和经济状况比小谷堆好了不少。但是，村子东边有一大块闲置凋敝宅基地。据村委主任赵晋才介绍，这块宅基地是刘家庄的旧村，房屋建设有据可查的时间可上溯至道光年间。那时候，村子的南面是官道，东面是茶棚，南来北往的人们做生意都走这里。可是，几百年过去了，人们陆续在西面建了新村，这里的人们也逐渐搬出来了。刘完庆就是从这里搬出来的，在他的记忆里，四合院里住了很多人家，没路、没车，还没水吃。刘云会以前也在这里住，他告诉记者，“那个地留着也不能干啥，现在有偿退出还给点钱，我们11户都没有异议。”

据泽州县国土资源局总工程师赵中伟介绍，通过对工矿废弃地、未利用地、空心村、压煤村等进行摸底调查，泽州共排查出闲置宅基地1624.4亩，涉及15个乡镇61个行政村87个自然村。其中，适宜复垦为耕地749.16亩，适宜复垦为林地的751.47亩，可通过整治作为养殖业用地和旅游用地的123.77亩。

在宅基地改革试点过程中，泽州根据实际情况出台了《农村宅基地制度改革实施意见（试行）》（以下简称《意见》），规定宅基地退出的方式有四种，一是地面无建筑物、构筑物，或已闲置的堆场、圈舍、厕所和已倒塌的宅基地无偿退出；二是标准面积以外的宅基地，一户多宅的宅基地在村委会和宅基地使用权人就附着物补偿达成一致后，有偿退出。同时，鼓励为了村镇规划变有偿为无偿退出。三是鼓励原籍为农村集体经济组织的，通过继承、分家析产取得房屋所有权的国家公职人员退出农村宅基地，提高农村土地利用效率。《意见》还规定，本集体经济组织成员退出宅基地后，在本集体经济组织无宅基地，需要建房时，可优先审批宅基地。全部退出宅基地，且承诺不再重新申请，进城落户的集体经济组织成员，县政府制订优惠政策，由村集体给予适当补助。

整治复垦，可作周转指标也可进行地票交易

小谷堆和刘家庄退出的宅基地，都进行了复垦。复垦后，小谷堆变成了水浇地，刘家庄已经全部种上了小麦。泽州县国土局耕保股股长秦晋东解释，这两块地在退出后整治为耕地，是根据土地的位置和用途综合考虑的。根据《泽州县农村宅基地整治和周转指标使用实施意见（试行）》规定，农村宅基地整治为耕地的，要与周边耕地集中连片，便于耕种，复垦耕地规模达到1亩以上的。小谷堆和刘家庄的土地正好符合这一情形。

根据农村的实际情况，如果村庄中心需要退出宅基地进行整治，可以将其复垦为农用地形成绿心绿带或可作为生态景观和绿色开敞空间，但是单宗集中连片整治规模需达到10亩以上。如果村中心宅基地经整治后重新作为建设用地用于公益事业、公共设施、宅基地或乡村公园的，可由县政府予以适当补偿。如果是单户或不能集中连片的宅基地，腾退后由村民委员会有偿收回，作为村集体固定资产进行管理和使用，待条件成熟再进行整治。

如果农村宅基地整治为其他农用地的，规模需要达到2.5亩以上。通过腾退后宅基地整治形成的农用地，经验收后，可作为建设用地整治周转指标使用，也可形成地票，进行交易。

地票的试点地区在泽州县巴公地票交易所，这也是全省唯一开展地票交易的试点地区。之所以进行试点，是因为泽州县在试点过程中出现了土地复垦指标价格逐年攀升的情况，已从开始的每亩2万元，增加到每亩3.5万元，甚至有的地方光复垦成本就达到了7万-8万元。地票交易的目的，就是充分发挥市场在资源配置中的作用，让市场来调节土地复垦指标交易价格。村集体可以将复垦置换的指标在这一交易平台上与用地单位进行市场交易，既可以货币交易，也可以用指标入股实施股份分红、固定保底分红。目前已有5起地票成功交易，总面积约135亩，成交金额600余万元，解决了泽州县永伟源商贸有限公司、晋城市建光工贸有限公司等5个项目建设的用地需求。同时，政府也可以回购流量指标，主要用于县级以上重点工程和公益事业。按照泽州县近年来土地价格增长速度，考虑不拉高今后项目占地价格因素，泽州制定了政府回购宅基地复垦地票指导价，从13等地—9等地，价格从3.5万元—5.5万元，每等差价5000元。

盘活利用，可按农村集体经营性建设用地入市

泽州县大阳镇四分街村历史文化悠久，古建筑现存30多栋，具有很高的历史文化研究价值。但是，四分街村的一处旧居民住宅区，经常发生水灾，居住条件十分恶劣。为盘活利用这块宅基地，四分街村实施了宅基地有偿退出，共退出106户。退出后，大阳古镇旅游开发股份有限公司通过易地安置和现金补偿两种方式安置村民，安置房以1:0.4至1:0.8区间补偿，共修建8000平方米安置房，另外一次性补偿现金700万元。同时，这块36.93亩的宅基地通过村庄整治，入市大阳古镇贯利巷商业区项目，土地使用权总价为550万元。

现在，这里已经成为旅游区，南来北往的人们一进来就会看到一座桥，桥下是潺潺的流水。这一景观为古老的大阳镇增添了不少活力。然而，曾几何时，它却是村子里的一大灾害。泽州县国土资源局局长徐选余介绍，四分街村的这块宅基地，一是通过农村集体经营性建设用地入市引进大阳古镇贯利巷商业区项目，村民的宅基地使用权和房屋所有权得到了补偿和安置，改善了居住环境。二是商业区的商铺、餐饮可以给当地村民提供就业机会，带动当地经济社会快速发展。三是宅基地有偿退出，探索了现金补偿、异地集中安置、混合安置等多种方式。

李寨乡栖龙村是一个自然村，由于交通不便、资源匮乏、子女上学困难等问题，大部分村民迁至别处。后来，村里常驻人口只剩下了3户9人。经过“四议两公开”表决，栖龙村有14户村民的宅基地及房屋实现了有偿退出。退出后，15.02亩土地以卫山村村民委员会为入市主体，通过作价入股方式，与栖龙湾旅游开发有限公司合作开发。同时原土地使用权人获得相应补偿。一是对已搬迁的村民采用货币补偿方式，全村共获得补偿款140万元。二是对于尚在村庄居住的农户，由栖龙湾旅游开发有限公司提供住房，并直至终老。三是腾退的土地以入股方式参与旅游项目开发，村民按年领取分红。

宅基地退出后，进行盘活利用，有利于增加农民和村集体的收入，实现土地节约集约利用，助力乡村振兴。目前，宅基地退出后，村委会可根据村镇规划将退出的宅基地加以整治，可以调整给其他符合建房的村民使用，或按农村集体经营性建设用地入市方式入市，无法直接盘活利用的由村委会收储。也可用于城乡建设用地增减挂钩，将拟复垦退出的宅基地和拟建设的城镇建新区组成项目区，经批准后组织实施，通过复垦收入和建新区其他收入增加农村集体经济组织收入。

本报记者张晓敏

短评

以宅基地改革推动乡村振兴

乡村振兴战略的总要求是产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕。宅基地是农民生产生活的重要组成部分，抓住宅基地改革这个农村综合改革的“牛鼻子”，可以发挥“牵一发而动全身”的巧力，有利于释放农业农村发展活力，显化宅基地财产价值，吸引产业资本投向农村，促进乡村新业态发展，推动乡村振兴战略实施。

如何进行宅基地制度改革？泽州的做法是，先易后难，通过排查摸底选择群众意愿较强的村庄先行试点闲置宅基地有偿退出。退出后，复垦土地指标交易，盘活利用，为进一步深入推进宅基地制度改革奠定基础。

通过496户、503亩地的有偿退出实践，一方面，激活了农村土地资产，大片闲置荒废的农村企业遗留厂房和宅基地，通过试点入市和重新盘活利用，增加了村集体和农民的收益；另一方面，一些零散的农村矿业用地得到整合，集中调整、投放到一个区域，通过“零存整取”实现最大价值。

宅基地改革的效果对乡村振兴的其他方面也大有裨益。如老旧宅子拆除，消除了安全隐患；科学规划村庄布局，公共设施建设、产业发展、人居环境美化有地可用；农村基础设施标准化程度和公共服务水平提高，提升了村民生活品质……

实施乡村振兴战略，用好土地是基础，增加投入是关键。以宅基地制度改革为抓手，能够激发内生动力，推动乡村振兴。